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Vogelthenne BA 2, 94481 Haus im Wald-Grafenau - Auszüge aus Haufe-Lexware GmbH & Co. KG

>>> Eigentümerbeschlüsse von 1979 - 2018, .pdf auf Anfrage, mueller@ferienhausimwald.de
>>> AG Freyung Beschluss vom 23.04.1982 - 1 UR II 1/81 - Kosten 1/12
>>> BayObLG Beschluss vom 17.05.1985 - BReg 2 Z 144/84 - Instandhaltung im SNB
>>> BayObLG Beschluss vom 13.10.1988 - BReg 2 Z 166/87 - Zugangsweg 13-18-19
>>> BayObLG Beschluss vom 13.10.1988 - BReg 2 Z 165/87 - Kellerräume
>>> Zitat aus dem Haufe-Forum
>>> Erschliessung, Beleuchtung in einer Wohnanlage
>>> Verkehrssicherungspflicht und Schadensvorsorge
>>> Die Geschichte wiederholt sich, die 80er Jahre lassen grüssen.
>>> Be-Baunungsplan
>>> Grünordnungsplan
>>> Grünordnungsplan, Ausschnit 13,18,19
>>> Ergänzung zur Teilungserklärung


BayObLG Beschluss vom 17.05.1985 - BReg 2 Z 144/84 SNB Instandhaltung
 
HI

Entscheidungsstichwort (Thema)
Wohnungseigentumssache: Instandhaltungs- und Verkehrssicherungspflicht eines Inhabers eines Sondernutzungsrechts am Hauszugangsweg
 
HI

Beteiligte
die übrigen Wohnungseigentümer der Wohnanlage Feriendorf … (Eigentümerliste im Beschlußeingang des Beschlusses des Landgerichts),
  
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Verfahrensgang
LG Passau (Aktenzeichen 2 T 146/84)
AG Freyung (Aktenzeichen 1 UR II 22/84)
 
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Tenor
I. Auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller zu 1 werden die Beschlüsse des Landgerichts Passau vom 20. November 1984 und des Amtsgericht Freyung vom 25. Juli 1984 aufgehoben.
II. Die Beschlüsse der Wohnungseigentümer vom 24. März 1984 zu den Tagesordnungspunkten 2 a und 9 werden für ungültig erklärt.
III. Die Antragsgegner haben samtverbindlich die Gerichtskosten sämtlicher Rechtszüge zu tragen.
Die Erstattung außergerichtlicher Kosten wird nicht angeordnet.
IV. Der Geschäftswert wird für sämtliche Rechtszüge auf 3 000 DM festgesetzt.
 
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Gründe
I.
Die Beteiligten sind die Wohnungseigentümer der im Beschlußeingang bezeichneten Wohnanlage. Die Antragsteller zu 1 sind zugleich die Verwalter.
Die Anlage besteht aus mehreren Einfamilienhäusern bzw. Doppelhaushälften. Die an die Häuser angrenzenden Grundstücksflächen sind (nach näherer Beschreibung in einem Lageplan) in der Gemeinschaftsordnung den jeweiligen Eigentümern der einzelnen Häuser zur alleinigen Nutzung (unter Ausschluß aller anderen Miteigentümer) zugewiesen. Die Gemeinschaftsordnung regelt auch, inwieweit Wegeflächen von dem „ausschließlichen Sondernutzungsrecht der jeweiligen Eigentümer” ausgenommen sind. Nach der getroffenen Regelung gibt es Wege, die von den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich genutzt werden können, solche, deren Nutzung allein den Eigentümern eines Hauses zusteht, und solche Wege, die von den Eigentümern mehrerer Häuser, aber unter Ausschluß der übrigen Miteigentümer, zu benutzen sind.
In der Wohnungseigentümerversammlung vom 24.5.1984 faßten die Eigentümer (zu TOP 2 a und 9) Beschlüsse über das Schneeräumen und die Instandhaltung von zur Wohnanlage gehörenden Wege, auch solcher, die nach der Gemeinschaftsordnung nicht allen Eigentümern zur Nutzung zur Verfügung stehen. Um die Gültigkeit dieser Eigentümerbeschlüsse geht es.
Die Tagesordnung der Eigentümerversammlung vom 24.3.1984 wurde mit der Einladung vom 27.2.1984 – soweit hier von Interesse – wie folgt bekanntgegeben:
Beratung und Beschluß zu folgenden Tagesordnungspunkten:
…
2a) Über eine eventuelle Veränderung des Leistungsumfangs und Entgelt für Frau ….
…
9.) Über eine Einigung der Wegenutzung, ohne Änderung der Teilungserklärung.
In der Niederschrift über die Wohnungseigentümerversammlung vom 24.3.1984 heißt es:
Zu TOP 2 a
Wer ist dafür, daß die Schneeräumung und das Streuen, in angemessener Form und Zeit nach Schneefall, bis vor jede Haustür, durch Frau … für den Winter 1984/85 vorgenommen und zum ortsüblichen Stundenlohn von 10 DM und nach Arbeitsstundenaufwand bezahlt wird?
Frau … erklärt hierzu noch vor der Abstimmung, daß sie einer Halbtagsbeschäftigung nachgeht und sie nur außerhalb dieser Arbeitszeit, die Schneeräumung und das Streuen vornehmen kann.
Abstimmung für Punkt 2 a:
6 Stimmen dafür, 2 Stimmen dagegen, 1 Stimme Enthaltung.
Zu TOP 9
Wegenutzung ohne Änderung der Teilungserklärung.
Antrag: Instandhaltung und Instandsetzung der gemeinschaftlichen Wege im Flurstück …, ausgenommen der Wege, die ausschließlich auf dem Sondernutzungsrecht eines einzelnen Miteigentümers liegen.
Vorbehaltlich der Zustimmung von Frau … Der Beschluß ist rechtskräftig, wenn innerhalb von vier Wochen kein Einspruch beim zuständigen Amtsgericht eingelegt wird; (diese Formulierung wurde vor der Abstimmung, mehrmahls von Frau … vorgelesen). 7 Stimmen dafür, 2 Stimmen dagegen.
Die Antragsteller haben beim Amtsgericht am 24.4.1984 den Antrag eingereicht, die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 24.3.1984 zu den Tagesordnungspunkten 2 a und 9 für ungültig zu erklären. Das Amtsgericht hat diese Anträge mit Beschluß vom 25.7.1984 abgewiesen. Das Landgericht hat die sofortige Beschwerde der Antragsteller zu 1 mit Beschluß vom 20.11.1984 zurückgewiesen. Dagegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller zu 1.
II.
Das Rechtsmittel ist begründet.
1. Das Landgericht hat ausgeführt:
a) Zum Eigentümerbeschluß über das Schneeräumen (TOP 2 a):
Auf Unklarheiten in der Einladung zur Eigentümerversammlung, die sie als Verwalter selbst verfaßt hätten, könnten sich die Antragsteller nicht berufen. Der Tagesordnungspunkt sei im übrigen ausreichend klar angekündigt.
Den Eigentümern habe es freigestanden, über die Pflege der Hauszugangswege eine Regelung zu beschließen. Dem stehe nicht entgegen, daß nach dem Verwaltervertrag „die Sorge für das Haus, den Hauszugangsweg (insbesondere im Winter) und den Garten allein in die Verantwortung des jeweiligen Eigentümers” falle. Die beschlossene Regelung gehöre zu den Angelegenheiten der Verwaltung, auch soweit sie sich auf Wege beziehe, an denen Sondernutzungsrechte bestünden. Auch insoweit sei die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer von der ihr obliegenden Verkehrssicherungspflicht nicht völlig freigestellt. Die einzelnen Eigentümer benützten ihre Häuser überwiegend nur an den Wochenenden. Es läge im Interesse aller Miteigentümer, die Winterbetreuung der Wege gemeinsam und einheitlich zu organisieren. Etwaige Sondernutzungsrechte hätten insoweit zurückzutreten.
b) Zum Eigentümerbeschluß zu Tagesordnungspunkt 9:
Dieser Beschluß solle der Tatsache Rechnung tragen, daß als Zugangsweg zu den Häusern 13, 18 und 19 tatsächlich der zu den Häusern 12 a und 12 b führende Weg benutzt werde, obwohl ein Zugangsweg über eine gemeinschaftliche Grünfläche vorgesehen sei. Der Beschluß besage, falls die Eigentümerin der Häuser 12 a und 12 b die Benutzung ihres Weges weiterhin erlaube, solle dieser gemeinsam instandgehalten werden. Die getroffene Regelung widerspreche weder dem Gesetz noch der Teilungserklärung. Ob der beabsichtigte Inhalt des Eigentümerbeschlusses im Protokoll zum Ausdruck komme oder von der Tagesordnung abweiche, könne dahinstehen. Die Unwirksamkeit des Beschlusses lasse sich daraus nicht ableiten, da konkrete Maßnahmen ohnehin erst durch Beschluß festgelegt werden müßten.
2. Die Entscheidung des Landgerichts kann keinen Bestand haben.
Die Eigentümerbeschlüsse sind auf den rechtzeitig gestellten Antrag Für ungültig zu erklären, schon weil sie mit den in der Gemeinschaftsordnung getroffenen Regelungen nicht zu vereinbaren sind. Ob der Gegenstand der Beschlußfassung bei der Einberufung der Versammlung ausreichend bezeichnet war, braucht daher nicht entschieden zu werden.
a) Eigentümerbeschluß über das Räumen der Wege im Winter (TOP 2 a):
Dieser Eigentümerbeschluß bezieht sich nicht nur auf die zur gemeinsamen Nutzung vorgesehenen „gemeinschaftlichen” Wege, sondern auch auf solche, die (durch Begründung entsprechender Sondernutzungsrechte in der Gemeinschaftsordnung) einzelnen (oder auch mehreren) Wohnungseigentümern zur alleinigen Nutzung zugewiesen sind. Damit steht er im Widerspruch zur Gemeinschaftsordnung.
Wird einzelnen Wohnungseigentümern durch Begründung eines sog. Sondernutzungsrechts (vgl. BGHZ 73, 145/147; BayObLGZ 1972, 109/113; 1977, 159/171; 1901, 56/60; Bärmann/Pick/Merle WEG 5. Aufl. RdNr. 18, Weitnauer WEG 6. Aufl. RdNr. 2 c, Palandt BGB 44. Aufl. Anm. 2 b, je zu § 15 WEG) an Teilflächen des gemeinschaftlichen Grundstücks die ausschließliche Benutzungsbefugnis eingeräumt – es handelt sich dabei um eine Gebrauchsregelung nach § 15 Abs. 1 WEG –, so bleiben die betroffenen Teilflächen gemeinschaftliches Eigentum. Was die tatsächliche Benutzung anbelangt, kann die Gebrauchsregelung praktisch zu einem Ergebnis führen, das einer – nicht zulässigen (BayObLGZ 1901, 56/60; Bärmann/Pick/Merle RdNr. 38, Weitnauer RdNr. 12, je zu § 5) – Einräumung von Sondereigentum weitgehend entspricht (vgl. BayObLGZ 1981, 56/61). Im vorliegenden Fall geht es allerdings nicht in erster Linie und nicht ausschließlich um eine Benutzung der Wege, sondern auch hauptsächlich darum, wer zu bestimmen hat, wann und wie die Wege vom Schnee geräumt werden und wer die Kosten dafür zu tragen hat.
Das Landgericht ist der Auffassung, insoweit handele es sich um eine Frage der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums; über sie könnten die Wohnungseigentümer durch Mehrheitsbeschluß gemäß § 21 Abs. 3 WEG bestimmen. Daran ist im Ausgangspunkt richtig, daß den Wohnungseigentümern an der Sondernutzungsfläche gewisse Verwaltungsrechte nach § 21 WEG verbleiben (BayObLGZ aaO). Sie können aber durch die das Sondernutzungsrecht begründende Vereinbarung der Wohnungseigentümer begrenzt werden. Denn nach § 21 Abs. 1 WEG steht die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich nur insoweit zu, als durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht etwas anderes bestimmt ist und Mehrheitsbeschlüsse sind in diesem Rahmen möglich (§ 21 Abs. 3 WEG). Welche Verwaltungsbefugnisse der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer noch zustehen, wenn ihnen, wie hier, durch Gebrauchsregelung hinsichtlich bestimmter Grundstücksteilflächen das Recht zum Mitgebrauch entzogen ist, richtet sich nach der gemäß § 15 Abs. 1 WEG getroffenen Vereinbarung (BayObLGZ 1985 Nr. 28), hier also nach der mit der Teilungserklärung verbundenen Gemeinschaftsordnung, die einer Vereinbarung gleichsteht (§ 5 Abs. 4, § 8 Abs. 2, § 10 Abs. 2 WEG).
Der Sinn der Gemeinschaftsordnung (zu den Grundsätzen über die selbständige Auslegung von im Grundbuch eingetragenen Erklärungen durch das Rechtsbeschwerdegericht vgl. BGHZ 59, 205/209; BayObLGZ 1977, 226/230; 1978, 214/217; 1980, 154/158; 1983, 73/78) geht hier dahin, daß dem jeweiligen Eigentümer mit dem Recht zur „ausschließlichen Nutzung” eines Gartens oder Hauszugangsweges soweit möglich auch die Befugnis und die Pflicht übertragen sein sollte, diese in eigener Verantwortung und auf eigene Kosten zu verwalten. Nach dem Inhalt der Gemeinschaftsordnung sind die einzelnen Wohngebäude weitgehend verselbständigt. Was etwa die Instandhaltung anbelangt, soll es so angesehen werden, „als wären die einzelnen Doppelhaushälften und die einzelnen Einfamilienhäuser nicht Wohnungseigentum, sondern rechtlich und wirtschaftlich völlig selbständige Einheiten”. Nach dem Gesamtzusammenhang dieser in der Gemeinschaftsordnung enthaltenen Regelungen ist anzunehmen, daß für Garten- oder Wegeflächen, die einzelnen Häusern zugeordnet und deren Sondereigentümern zum alleinigen Gebrauch zugewiesen sind, dasselbe gelten soll. Die Auslegung der Gemeinschaftsordnung ergibt somit, daß mit der Vereinbarung des Sondernutzungsrechts den einzelnen Wohnungseigentümern auch das Recht und die Last übertragen wurde, auf eigene Kosten für die Räumung der Wege zu sorgen.
Dem entspricht auch, daß die Wohnungseigentümer bisher offenbar diese Regelung zugrundegelegt haben. Das zeigt u. a. § 5 des Verwaltervertrags, der bestimmt, daß die Sorge für das Haus, den Hauszugangsweg (insbes. im Winter) und den Garten allein in die Verantwortung des jeweiligen Eigentümers fällt. Maßgebend für die hier zu entscheidende Abgrenzung der Rechte zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft und den einzelnen Wohnungseigentümern ist freilich nicht der Verwaltervertrag; er regelt die Rechte und Pflichten des Verwalters. Aber § 5 des Verwaltervertrags zeigt, daß die Wohnungseigentümer (zutreffend) von der Regelung ausgegangen sind, die sich aufgrund der Gemeinschaftsordnung für sie ergibt.
Die Antragsgegner können auch nicht geltend machen, die Wohnungseigentümer müßten mit Rücksicht auf ihre Verkehrssicherungspflicht das Recht haben, über das Räumen der Wege mehrheitlich zu beschließen. Die Verpflichtung, Flächen des gemeinsamen Eigentums zu räumen und zu streuen, trifft im Ausgangspunkt zwar alle Wohnungseigentümer gemeinschaftlich (BGH NJW 1985, 484 f.); sie gehört dann zum Bereich der gemeinschaftlichen Verwaltung (vgl. OLG Hamm NJW 1982, 1108). Vorliegend ist aber einzelnen Wohnungseigentümern mit der Einräumung des Sondernutzungsrechts an der ihr Haus umgebenden Fläche einschließlich des Hauszugangswegs weitgehend die Verwaltung des Weges und damit auch die Verantwortung für das Räumen und Streuen übertragen worden. Deshalb ist anzunehmen, daß – ähnlich wie bei der Miete eines Grundstücks im ganzen (vgl. hierzu BGH VersR 1960, 609; 1975, 67/88; MünchKomm RdNrn. 192 und 194, Palandt Anm. 8 b, BGB-RGRK 12. Aufl. RdNr. 215, je zu § 823) – verkehrssicherungspflichtig in erster Linie hier derjenige ist, dem das alleinige Gebrauchsrecht nicht nur am Haus selbst, sondern auch an dem zu ihm führenden Weg zusteht.
Die Vorinstanzen haben zum Ausdruck gebracht, daß sie die im Eigentümerbeschluß getroffene Regelung für zweckmäßig halten, nämlich alle Wege, auch diejenigen, für die Sondernutzungsrechte begründet wären, im Auftrag (und damit auch auf Kosten) der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einheitlich räumen zu lassen. Das führt aber nicht daran vorbei, daß mit diesem Eigentümerbeschluß zu Lasten der Gemeinschaft Kosten und Pflichten übernommen werden, die sie nach der Gemeinschaftsordnung nicht zu tragen braucht. Die Gemeinschaftsordnung kann aber nur durch Vereinbarung, also mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer abgeändert werden. Ein Mehrheitsbeschluß reicht nicht aus und ist für ungültig zu erklären.
b) Eigentümerbeschluß über eine Einigung der Wegenutzung (TOP 9):
Auch dieser Beschluß weicht – in diesem Fall bewußt, wie der Niederschrift über die Eigentümerversammlung vom 24.3.1984 entnommen werden kann – von den im Grundbuch eingetragenen Vereinbarungen ab, wenn man ihm den Inhalt beimißt, den das Landgericht zugrunde gelegt hat. Denn das Landgericht hat angenommen, aus dem Eigentümerbeschluß ergebe sich, daß der Zugangsweg zu den Häusern 15, 10 und 19 nicht, wie ursprünglich vereinbart, über die vorhandene Grünfläche geführt werden soll. Statt dessen sei der tatsächlich benutzte Weg auch weiterhin zu benutzen; er müsse dafür aber auch von der Gemeinschaft instandgehalten werden. Dieser Inhalt des Eigentümerbeschlusses ist hier zugrundezulegen. Gegen die nur beschränkt zu überprüfende (vgl. BayObLGZ 1978, 194/196 m.Nachw.) Auslegung des Landgerichts bestehen keine Bedenken. Solche sind auch nicht erhoben.
Wie oben dargelegt wurde, haben die einzelnen Wohnungseigentümer die Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung derjenigen Wege zu tragen, an denen sie ein Sondernutzungsrecht haben. Hiervon weicht der Eigentümerbeschluß ab: Nach ihm sollen die Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung eines solchen Weges (Weg der Frau B.) von der Gemeinschaft übernommen werden. Das ist ohne Änderung der Gemeinschaftsordnung, die nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer vorgenommen werden kann, nicht möglich. Daß die Gemeinschaft unter Umständen durch die im Beschluß vorgesehene Regelung Kosten Für die Anlage des ursprünglich vereinbarten Zugangswegs zu den Häusern 13, 18 und 19 sparen kann, kann an dem Ergebnis nichts ändern. Sind die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer einmal in der Gemeinschaftsordnung festgelegt, so müssen sie es hinnehmen, daß sie daran gebunden sind und die Regelung grundsätzlich nur bei Zustimmung aller Wohnungseigentümer geändert werden kann.
3. Die Entscheidung über die Gerichtskosten beruht auf § 47 Satz 1 WEG. Für die Anordnung der Erstattung außergerichtlicher Kosten besteht schon im Hinblick auf die gegenteiligen Entscheidungen der Vorinstanzen kein Grund (§ 47 Satz 2 WEG). Das gilt für alle Instanzen.
Die Festsetzung des Geschäftswerts für das Rechtsbeschwerdeverfahren beruht auf § 48 Abs. 2 WEG, die entsprechende Änderung der Geschäftswertfestsetzung für die Vorinstanzen auf § 31 Abs. 1 Satz 2 KostO.
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Zitat aus dem Forum
Aber darf der Anwalt mit einer Ersatzvornahme drohen?
Ich dachte dass ist nur ein Mittel der Behörden?

Klar. Muss er sogar um sicher zugehen das die Kosten von Dir getragen werden müssen.
 
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BayObLG Beschluss vom 13.10.1988 - BReg 2 Z 166/87 Zugangsweg 13-18-19
 
HI

Entscheidungsstichwort (Thema)
Wohnungseigentumssache: Ordnungsgemäße Verwaltung durch Herstellung eines
Zugangsweges zu Wohnungen
 
HI

Verfahrensgang
LG Passau (Aktenzeichen 2 T 246/86)
AG Freyung (Aktenzeichen 1 UR II 8/86)
 
HI

Tenor
I. Auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner zu 1 und 2 wird der Beschluß des Landgerichts Passau vom 3. Dezember 1987 mit Ausnahme seiner Nr. V aufgehoben.
Ferner werden die Kostenentscheidung und die Geschäftswertfestsetzung im Beschluß des Amtsgerichts Freyung vom 2. Dezember 1986 aufgehoben.
II. Die sofortige Beschwerde der Antragsteller gegen den Beschluß des Amtsgerichts wird zurückgewiesen.
III. Die Antragsteller tragen als Gesamtschuldner die Gerichtskosten aller Rechtszüge.
Außergerichtliche Kosten sind nicht zu erstatten.
IV. Der Geschäftswert wird für das Rechtsbeschwerdeverfahren auf 7 500 DM, für das Beschwerdeverfahren auf
9 000 DM und für das Verfahren im ersten Rechtszug auf 10 000 DM festgesetzt.
 
HI

Gründe
I.
1. Antragsteller und Antragsgegner sind die Eigentümer einer Wohnanlage; der Antragsgegner zu 2a ist zugleich Verwalter.
Die Anlage besteht aus 12 Häusern. Ein Teil der Häuser liegt um eine freie, größtenteils mit Rasen bedeckte Grundstücksfläche (sogenannter „Gemeinschaftsplatz Nr. 2”). Westlich von dieser Fläche verläuft der „Hauptweg”, südlich liegen die Häuser Nr. 12b und 12a der Antragsgegnerin zu 6, östlich das Haus Nr. 13 der Antragsgegner zu 7. Hinter der Nordostecke des Gemeinschaftsplatzes befindet sich das Haus Nr. 19 der Antragsgegner zu 2 und nördlich das Haus Nr. 18 der Antragsgegner zu 10a und 10b. Die um die Häuser gelegenen Grundstücksflächen bis zur Grenze des Gemeinschaftsplatzes sind in der im Grundbuch eingetragenen Gemeinschaftsordnung den jeweiligen Eigentümern zur alleinigen Nutzung zugewiesen. Die Gemeinschaftsordnung schränkt diese Sondernutzungsrechte dahin ein, daß der vor dem Haus Nr. 12b auf der Sondernutzungsfläche gelegene Weg vom Eigentümer des Hauses Nr. 12a mitbenützt werden darf, desgleichen die vor den Häusern Nr. 13, 18 und 19 auf den Sondernutzungsflächen verlaufenden Wege jeweils von den Eigentümern der beiden anderen Häuser. Ein Mitbenutzungsrecht der Eigentümer dieser drei Häuser an den Wegen vor den Häusern Nr. 12b und 12a und damit ein rechtlich gesicherter Zugang vom Hauptweg aus ist in der Gemeinschaftsordnung nicht vorgesehen.
Auf dem östlichen Rand der Gemeinschaftsfläche, vor dem Haus Nr. 13, war von Anfang an ein Weg (sogenannter „Querweg”) angelegt, den die Antragsgegnerin zu 6 (Haus Nr. 12a und 12b) später auf ihre Kosten mit Platten belegen ließ. Die Eigentümer der Einheiten Nr. 13, 18 und 19 erreichten ihre Häuser vom Hauptweg aus über den Zugangsweg der Häuser Nr. 12b und 12a und sodann über den Querweg.
2. In der Versammlung vom 1.3.1986 behandelten die Eigentümer zu Tagesordnungspunkt 5c das Thema „Erweiterung bzw. Verlängerung des Hauptwegs über den Gemeinschaftsplatz bis zu dem vorhandenen Querweg in Höhe von Haus 12a”. Dabei ging es darum, einen befestigten Zugang vom Hauptweg zu den Häusern Nr. 13, 18 und 19 außerhalb der Sondernutzungsflächen zu schaffen. Der Antrag („Antrag Herr G.”):
„Die Gemeinschaft erkennt an, daß die Häuser 13, 18 und 19 einen neu zu erstellenden Weg benötigen, dieser kann nur über den Gemeinschaftsplatz verlaufen. Dieser Weg zählt als Gemeinschaftsweg und wird gemeinsam gebaut und unterhalten laut Teilungserklärung”
fand eine Stimmenmehrheit. Außerdem nahmen die Wohnungseigentümer noch einen weiteren Antrag:
„Dieser neuzuschaffende Weg wird auf der südlichen Seite des Gemeinschaftsplatzes, neben dem vorhandenen Hauszugangsweg 12a/12b verlegt, unter der Voraussetzung, daß Frau B. (= Antragsgegnerin zu 6) ihren Hauszugangsweg aufläßt bzw. entfernt”
mehrheitlich an.
Die Antragsteller haben am 18.3.1986 gegen die in der Versammlung vom 1.3.1986 gefaßten Beschlüsse „vorsorglich Einspruch bzw. Widerspruch” eingelegt. Später haben sie nur noch beantragt, den Eigentümerbeschluß zu Tagesordnungspunkt 5, „Antrag Herr G.”, für ungültig zu erklären.
Der Antragsgegner zu 2a ließ anschließend als Verwalter an der Südseite des Gemeinschaftsplatzes einen mit Platten belegten Weg vom Hauptweg zum „Querweg” anlegen. In der als Fortsetzung der Eigentümerversammlung vom 1.3.1986 einberufenen Versammlung vom 30.8.1986 stimmten die Eigentümer zu dem wiederaufgenommenen Tagesordnungspunkt 5c mehrheitlich für den Antrag, daß „die vom Verwalter … gewählte Firma sowie die Art der Ausführung die Zustimmung der Eigentümer” findet.
Weiter faßten die Wohnungseigentümer zu Tagesordnungspunkt 6 (Herstellungs- und Unterhaltskosten des vorhandenen Querwegs”) mehrheitlich den Beschluß, daß die Unterhaltskosten für diesen Weg von der Gemeinschaft übernommen werden.
Die Antragsteller haben am 24.9.1986 beantragt, auch diese Eigentümerbeschlüsse für ungültig zu erklären. Schließlich haben sie noch beantragt – weitere Anträge wurden zurückgenommen oder in Nr. V des landgerichtlichen Beschlusses rechtskräftig abgewiesen –, die vom Verwalter bereits vorgenommenen baulichen Veränderungen (Zugang für die Häuser Nr. 13, 18 und 19) zu Lasten des Verwalters rückgängig zu machen und den vorherigen Zustand wieder herzustellen.
3. Das Amtsgericht hat die Anträge mit Beschluß vom 2.12.1986 abgewiesen. Auf die sofortige Beschwerde der Antragsteller hat das Landgericht mit Beschluß vom 3.12.1987 diese Entscheidung aufgehoben und die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 1.3.1986 zu Tagesordnungspunkt 5c (Antrag Herr G.) sowie der Eigentümerversammlung vom 30.8.1986 zu Tagesordnungspunkten 5c und 6 für ungültig erklärt. Weiter hat es ausgesprochen, daß die vom Verwalter bereits vorgenommenen baulichen Veränderungen (Zugang für die Häuser Nr. 13, 18 und 19) zu Lasten der Antragsgegner rückgängig zu machen seien und der vorherige Zustand wieder herzustellen sei.
Die Antragsgegner zu 1 und 2 haben gegen den Beschluß des Landgerichts sofortige weitere Beschwerde eingelegt.
II.
Das zulässige Rechtsmittel hat Erfolg.
1. Das Landgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt, daß der Eigentümerbeschluß, mit dem der neuerstellte Weg zum Gemeinschaftsweg erklärt worden sei, der Teilungserklärung widerspreche, da ein solcher Weg im Aufteilungsplan nicht vorgesehen sei. Das gleiche gelte für die Eigentümerbeschlüsse vom 30.8.1986. Im übrigen beschränkt sich das Landgericht bei seiner Begründung zur Ungültigerklärung der Eigentümerbeschlüsse darauf, aus dem Senatsbeschluß vom 17.5.1985 (BReg. 2 Z 144/84) zu zitieren. Dort hat der Senat Eigentümerbeschlüsse dieser Gemeinschaft für ungültig erklärt, in denen Instandhaltung und Instandsetzung sowie Räumen und Streuen der auf den Sondernutzungsflächen der einzelnen Wohnungseigentümer gelegenen Wege von der Gemeinschaft übernommen werden sollten, da dies Angelegenheit des einzelnen Eigentümers und nicht der Gemeinschaft sei.
Zu dem Beseitigungsantrag führt das Landgericht schließlich aus, daß konsequenterweise auch die bereits ausgeführten baulichen Veränderungen hinsichtlich des Zugangs zu den Häusern Nr. 13, 18 und 19 gemäß § 1004 BGB rückgängig gemacht werden müßten. Dieser Anspruch richte sich indessen nicht gegen den Verwalter, sondern gegen die Antragsgegner insgesamt, die diese Maßnahme durch Mehrheitsbeschluß „getragen” hätten. Ein Verstoß gegen § 242 BGB sei insoweit nicht ersichtlich, sonstige geeignete Maßnahmen schieden aus.
2. Die Entscheidung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand.
a)Ungültigerklärung der Eigentümerbeschlüsse vom 1.3. und vom 30.8.1986 zu Tagesordnungspunkt 5c
Die Anträge sind in diesem Punkt abzuweisen. Die Eigentümerbeschlüsse leiden an keinen formellen Mängeln und sind auch inhaltlich nicht zu beanstanden.
(1) Die Antragsteller haben die Eigentümerbeschlüsse entgegen der Ansicht der Antragsgegner in allen Punkten angefochten, sowohl bezüglich der Frage des Baus des Gemeinschaftswegs überhaupt und der örtlichen Lage, als auch bezüglich der Kosten der Herstellung und Unterhaltung. Dies könnte zwar nach der im Schriftsatz vom 5.5.1986 gewählten Umschreibung („Ungültigerklärung des Beschlusses der Eigentümerversammlung vom 1.3.1986 TOP 5, Antrag Herr G.”) und nach der in der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht (Blatt 119 der Akten) gemachten Einschränkung zweifelhaft sein. Bei der Auslegung der Anfechtungsanträge ist jedoch von wesentlicher Bedeutung, welches Ziel die Antragsteller damit für die übrigen Beteiligten erkennbar verfolgt haben. Dieses Ziel, nämlich von den Kosten der Herstellung und Unterhaltung des Weges verschont zu bleiben, läßt sich nur dann erreichen, wenn auch die Beschlüsse für ungültig erklärt werden, die die Rechtsgrundlage für die Errichtung des Weges bilden. Denn andernfalls wären alle Wohnungseigentümer an diese Beschlüsse gebunden und hätten gemäß § 16 Abs. 2 WEG auch die Herstellungs- und Unterhaltskosten dafür zu tragen (vgl. BayObLG NJW-RR 1986, 782; NJW-RR 1988, 591). Die Anträge richten sich ersichtlich gegen die Eigentümerbeschlüsse zu dem „Antrag Herr G.” insgesamt, und dazu gehört nicht nur die Feststellung, daß die Häuser Nr. 13, 18 und 19 einen neuen Weg benötigen und daß dieser Weg gemeinsam gebaut, und unterhalten wird, sondern auch der Eigentümerbeschluß darüber, wo der neue Weg angelegt werden soll. Diese Beschlüsse und der Eigentümerbeschluß vom 30.8.1986, in dem die Mehrheit der Wohnungseigentümer die Herstellung des Weges auch nachträglich noch gebilligt hat, bilden die einheitliche Grundlage für die Errichtung des Weges, und sie sind von den Antragstellern auch insgesamt angefochten worden.
(2) Die Eigentümerbeschlüsse leiden nicht an formellen Mängeln. Der Gegenstand der Beschlußfassung war entgegen der Ansicht der Antragsteller in dem Einladungsschreiben zu Tagesordnungspunkt 5c („Erweiterung bzw. Verlängerung des Hauptweges über den Gemeinschaftsplatz bis zu dem vorhandenen Querweg in Höhe von Haus 12a”) mit der erforderlichen Genauigkeit angegeben (§ 23 Abs. 2 WEG); jeder Wohnungseigentümer konnte sich darauf einstellen, was in der Versammlung beraten und gegebenenfalls beschlossen werden würde.
(3) Auch ihrem Inhalt nach sind die Eigentümerbeschlüsse nicht zu beanstanden.
Die Begründung durch das Beschwerdegericht liegt, soweit sie in der Wiedergabe des Senatsbeschlusses vom 17.5.1985 besteht, neben der Sache. Denn in jener Entscheidung ging es um die Gültigkeit oder Ungültigkeit von Eigentümerbeschlüssen über Wege, die auf Sondernutzungsflächen verlaufen. Im vorliegenden Fall sollen Eigentümerbeschlüsse für ungültig erklärt werden, mit denen die Errichtung eines Weges auf dem gemeinschaftlichen Grundstück, aber außerhalb der Sondernutzungsflächen gebilligt wurde. Dieser Unterschied ist von wesentlicher Bedeutung.
Soweit keine Regelungen durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer getroffen sind, können diese eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechende ordnungsmäßige Verwaltung durch Stimmenmehrheit beschließen (§ 21 Abs. 3 WEG). Zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört nach § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG auch die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums. Die Frage, ob über den sogenannten Gemeinschaftsplatz Nr. 2 ein befestigter Weg angelegt wird, ist im vorliegenden Fall nicht durch Vereinbarung, das heißt in der Gemeinschaftsordnung geregelt. Die Teilungserklärung steht einer solchen Maßnahme jedenfalls nicht deswegen entgegen, weil ein solcher Weg nicht im Aufteilungsplan eingezeichnet ist. Nach § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG können allerdings bauliche Veränderungen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung hinausgehen, von den Wohnungseigentümern nicht gemäß § 21 Abs. 3 WEG beschlossen werden.
Die Anlage eines mit Platten befestigten Weges auf einer Rasenfläche ist eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums (vgl. BayObLGZ 1975, 177/181; OLG Stuttgart DWE 1980, 62; Augustin WEG Rn. 4, Bärmann/Pick WEG 6. Aufl. Rn. 6, Weitnauer WEG 6. Aufl. Rn. 2a, jeweils zu § 22). Sie konnte hier jedoch gemäß § 21 Abs. 3, Abs. 5 Nr. 2 WEG von der Mehrheit der Wohnungseigentümer beschlossen werden, da sie sich im Rahmen der „ordnungsmäßigen Instandsetzung” des gemeinschaftlichen Eigentums hält. Dies ist allgemein anerkannt für bauliche Maßnahmen, die der erstmaligen Herstellung eines einwandfreien Zustandes bei von Anfang an vorhandenen Baumängeln dienen (vgl. BayObLG NJW 1981, 690; OLG Köln OLGZ 1982, 260/261; OLG Hamm DWE 1987, 54; Augustin § 22 Rn. 3; Palandt/Bassenge BGB 47. Aufl. § 22 WEG Anm. 1c). Die gleichen Grundsätze gelten aber auch im vorliegenden Fall, wo es nicht um die Beseitigung baulicher Mängel, wohl aber um die Behebung eines gemeinschaftsrechtlich nicht einwandfreien Zustandes geht. Ordnungsmäßige Verwaltung im Sinne von § 21 Abs. 3 WEG ist alles, was dem geordneten Zusammenleben in der Gemeinschaft dient (Weitnauer § 21 Rn. 7a). Dazu gehört, daß die Eigentümer der Häuser Nr. 13, 18 und 19 einen zu jeder Jahreszeit und bei jeder Witterung begehbaren, rechtlich gesicherten Zugang zu ihrem Sondereigentum haben. Dieser Zugang kann nur über den Gemeinschaftsplatz Nr. 2 verlaufen. Denn die Eigentümer der genannten Häuser waren nicht berechtigt, den Weg, der auf den Sondernutzungsflächen vor den Häusern Nr. 12b und 12a verlief und im Zusammenhang mit der Anlegung des neuen Gemeinschaftsweges beseitigt wurde, zu benützen. Dieser nicht ordnungsmäßige Zustand beruhte auf einem Mangel der Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung); dies ändert aber nichts daran, daß die Wohnungseigentümer hier im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung durch Mehrheitsbeschluß Abhilfe schaffen konnten und daß gemäß § 16 Abs. 2 WEG alle Wohnungseigentümer die Kosten dieser Maßnahme der ordnungsmäßigen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums tragen müssen.
Die Eigentümerbeschlüsse vom 1.3. und 30.8.1986 zu Tagesordnungspunkt 5c („Antrag Herr G.”) halten sich somit, sowohl was die Anlage des Weges und die nachträgliche Billigung der Ausführung als auch was die Kostenregelung betrifft, im Rahmen der Gemeinschaftsordnung und ordnungsmäßiger Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums; die Anfechtungsanträge der Antragsteller sind daher nicht begründet.
(b)Antrag auf Beseitigung der vorgenommenen Veränderungen und Wiederherstellung des früheren Zustandes
Der Beschluß des Landgerichts ist auch insoweit aufzuheben und der Antrag abzuweisen; dies ergibt sich ohne weiteres aus den Ausführungen zu Abschnitt a: Die Antragsteller haben wie alle Wohnungseigentümer die im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums aufgrund von Eigentümerbeschlüssen ausgeführten baulichen Maßnahmen zu dulden.
(c)Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses vom 30.8.1986 zu Tagesordnungspunkt 6
Auch dieser Eigentümerbeschluß entspricht dem Gesetz und den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung. Die Kosten der Unterhaltung dieses Weges (des sog. „Querweges”) sind gemäß § 16 Abs. 2 WEG von allen Wohnungseigentümern zu tragen.
Bei der Pflasterung des Querweges handelte es sich um eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG, auch wenn der Weg als unbefestigter schon vor Begründung der Gemeinschaft vom Bauträger angelegt worden war (vgl. oben Abschnitt II 2a (3) und KG WPM 1972, 708). Die Annahme liegt nahe, daß sich die Antragsteller an den Kosten der Unterhaltung dieses Weges schon deshalb anteilsmäßig beteiligen müssen, weil sie mit der Anlegung (Befestigung) des Weges einverstanden gewesen sind, ihr also zugestimmt haben. In der Beschwerdebegründung tragen sie vor, daß der Querweg nachträglich im allseitigen Einverständnis angelegt worden sei und von ihnen geduldet werde. Doch kann die Frage, ob sich daraus eine Zustimmung der Antragsteller zur Befestigung dieses Weges mit der Kostenfolge des § 16 Abs. 2 WEG herleiten läßt, auf sich beruhen. Die Anlage und Befestigung dieses Weges hält sich im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums; es gelten hier die gleichen Grundsätze wie sie oben für den neu angelegten Gemeinschaftsweg dargelegt wurden. Nach den in der Gemeinschaftsordnung getroffenen Regelungen dürfen die jeweiligen Eigentümer der Häuser Nr. 13, 18 und 19 die auf den Grenzen ihrer Nutzungsflächen verlaufenden Hauszugangswege jeweils gegenseitig mitbenutzen; dies gilt für die im Lageplan jeweils rot eingezeichneten Hauszugangswege. Die Antragsteller haben eine Kopie des bei den Grundakten befindlichen Lageplans vorgelegt, in der die Hauszugangswege mit gemeinsamem Benutzungsrecht ebenfalls rot eingezeichnet sind. Es ist davon auszugehen, daß diese Kopie dem Originalplan, der sich bei den Grundakten befindet, entspricht. Daraus ergibt sich, daß der „auf den Grenzen” der Sondernutzungsflächen der Häuser Nr. 13, 18 und 19 verlaufende Hauszugangsweg, den die Bewohner und Besucher dieser Häuser benutzen dürfen, erst in der Nordostecke des Gemeinschaftsplatzes beginnt. Bis zu diesem Punkt würde ohne den Querweg kein sicherer Zugang zu diesen Häusern bestehen; die Bewohner der genannten Häuser wären gezwungen, zu jeder Jahreszeit und bei jeder Witterung über die Rasenfläche des Gemeinschaftsplatzes zu gehen. Daraus folgt, daß auch die Anlage und die Befestigung dieses Weges zur Herstellung eines ordnungsmäßigen Zustands erforderlich war; die Unterhaltung dieses Weges ist Teil der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums mit der Folge, daß die dadurch verursachten Kosten von allen Wohnungseigentümern anteilsmäßig zu tragen sind. Der Eigentümerbeschluß vom 30.8.1986 zu Tagesordnungspunkt 6 hält sich somit im Rahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 21 Abs. 3 WEG).
3. a) Die Kostenentscheidungen der Vorinstanzen können keinen Bestand haben. Der Senat hält es gemäß § 47 Satz 1, 2 WEG für angemessen, den Antragstellern als Gesamtschuldnern die Gerichtskosten aller Rechtszüge aufzuerlegen und davon abzusehen, die Erstattung außergerichtlicher Kosten anzuordnen.
b) Die Festsetzung des Geschäftswerts beruht auf § 48 Abs. 2 WEG. Ausgehend von den Herstellungskosten des Gemeinschaftsweges von rund 2 360 DM und den mutmaßlichen Unterhaltskosten für die nächsten Jahre hält der Senat im einzelnen für angemessen:
Eigentümerbeschluß Gemeinschaftsweg
4500
DM
Beseitigung des Gemeinschaftswegs 1500 DM
Eigentümerbeschluß „Querweg” 1500 DM
Beseitigung des „Querwegs” (Antrag in der ersten Instanz zurückgenommen) 1000 DM
Antrag, daß der Verwalter für den Bau des Gemeinschaftswegs den von der Stadt G. gewährten Zuschuß nicht verwenden darf (dieser Antrag ist vom Landgericht rechtskräftig abgewiesen worden) 1500 DM
Die von den Vorinstanzen mit jeweils 15 000 DM festgesetzten Geschäftswerte erscheinen demnach als zu hoch. Der Senat ändert die Festsetzung von Amtsgericht und Landgericht gemäß § 30 Abs. 1 Satz 2, Satz 3 KostO dementsprechend ab.

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BayObLG Beschluss vom 13.10.1988 - BReg 2 Z 165/87 Kellerräume
 
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Entscheidungsstichwort (Thema)
Wohnungseigentumssache: Nutzung von Kellerräumen zu Wohnzwecken
 
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Verfahrensgang
LG Passau (Aktenzeichen 2 T 242/86)
AG Freyung (Aktenzeichen 1 UR II 26/86)
 
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Tenor
I. Auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner wird der Beschluß des Landgerichts Passau vom 1. Dezember 1987 aufgehoben.
II. Die Sache wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens, an das Landgericht zurückverwiesen.
III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 19 400 DM festgesetzt.
 
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Gründe
I.
Antragsteller, Antragsgegner und die weiteren Beteiligten sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, die aus zwölf Häusern (freistehende Häuser und Doppelhaushälften) besteht. Die vier Häuser der Antragsgegner – der Antragsgegnerin zu 2 gehören zwei Doppelhaushälften – sind im Unterschied zu den übrigen Häusern zweigeschossig. Sie sind in der im Grundbuch eingetragenen Teilungserklärung (Abschnitt II – Aufteilung in Wohnungseigentum) folgendermaßen beschrieben:
Miteigentumsanteil zu einem Zwölftel an Fl. Nr. 721/7 der Gemarkung H., verbunden mit dem Sondereigentum an der in sich abgeschlossenen Wohnung der Doppelhaushälfte (mit Keller)/ des Einfamilienhauses (mit Keller) V. Hs. Nr. 12 b (bzw. 12 a, 16, 19).
Die Einheiten der Antragsteller und der weiteren Beteiligten sind so beschrieben:
Miteigentumsanteil zu einem Zwölftel an Fl. Nr. 721/7 der Gemarkung H., verbunden mit dem Sondereigentum an der in sich abgeschlossenen Wohnung des Einfamilienhauses (ohne Keller)/ der Doppelhaushälfte (ohne Keller) V. Hs. Nr. 10/11 b (11 a usw.).
Abschnitt IV der Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung) lautet:
1. Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander bestimmt sich nach den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes.
2. In Ergänzung und Abweichung hiervon wird gemäß § 10 Wohnungseigentumsgesetz als Inhalt des Wohnungseigentums festgelegt:
a) Jeder Wohnungseigentümer hat das Recht der alleinigen Nutzung seines Sondereigentums, soweit sich nicht Beschränkungen aus dem Gesetz und dieser Gemeinschaftsordnung ergeben. … Das Recht zur ausschließlichen Nutzung erstreckt sich auf alle Räume eines Einfamilienhauses bzw. einer Doppelhaushälfte, insbesondere auch auf den jeweiligen Dachraum und, soweit vorhanden, auf die jeweiligen Kellerräume. Dieses Sondernutzungsrecht am jeweiligen Dachraum bzw. – soweit vorhanden – an den jeweiligen Kellerräumen in den einzelnen Einfamilienhäusern bzw. Doppelhaushälften steht dem jeweiligen Eigentümer … immerwährend und unentgeltlich im Verhältnis zu den anderen Wohnungseigentümern zu.
Weiter ist in der Gemeinschaftsordnung bestimmt:
Zur Ausübung eines Gewerbes oder eines Berufes in dem jeweiligen Einfamilienhaus bzw. der jeweiligen Doppelhaushälfte ist die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer und die Zustimmung des Verwalters nicht erforderlich.
Zur Vermietung und Verpachtung einer Wohnung in einem Einfamilienhaus bzw. einer Doppelhaushälfte ist ebenfalls die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer der Eigentumswohnanlage und die Zustimmung des Verwalters nicht erforderlich.
Nach Abschnitt IV 2h der Teilungserklärung werden die Bewirtschaftungskosten für jedes Einfamilienhaus und für jede Doppelhaushälfte gesondert abgerechnet.
Die im Untergeschoß gelegenen und in der Teilungserklärung als „Keller” bezeichneten Räume in den Häusern der Antragsgegner sind als Wohnräume eingerichtet. Die zuständigen Behörden haben den Ausbau zu Wohnzwecken genehmigt. Die Antragsteller wenden sich gegen diese, ihrer Ansicht nach mit der Beschreibung in der Teilungserklärung unvereinbare Nutzung; sie wollen diese jedenfalls solange nicht hinnehmen, als die Antragsgegner nicht dazu bereit sind, einen höheren Anteil als ein Zwölftel an den Bewirtschaftungskosten zu übernehmen. Die Antragsgegner wiederum machen dies davon abhängig, daß ihnen ein Miteigentumsanteil von jeweils 2/16 eingeräumt wird.
Die Antragsteller verlangen in dem vorliegenden Verfahren von den Antragsgegnern, daß diese die vorgenommenen baulichen Veränderungen der in der Teilungserklärung ausgewiesenen Kellergeschosse in Wohnungen rückgängig machen; außerdem sollen die Antragsgegner rückwirkend ab März 1986 höhere Kosten als im Gesetz bzw. in der Teilungserklärung vorgesehen übernehmen.
Das Amtsgericht hat die Anträge mit Beschluß vom 1.12.1986 abgewiesen. Das Landgericht hat diese Entscheidung auf die sofortige Beschwerde der Antragsteller mit Beschluß vom 1.12.1987 aufgehoben und die Antragsgegner antragsgemäß verpflichtet, die vorgenommenen baulichen Veränderungen rückgängig zu machen. Weiter hat es ausgesprochen, daß die Antragsgegner „zur Änderung der Kostenübernahme entsprechend der tatsächlich vorhandenen und genutzten Wohneinheiten, beginnend ab März 1986, für alle in der Gemeinschaftsordnung anfallenden gemeinschaftlichen Kosten” verpflichtet sind.
Dagegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner.
II.
Das zulässige Rechtsmittel der Antragsgegner führt zur Aufhebung der Entscheidung des Landgerichts und zur Zurückverweisung. Das Landgericht hat dadurch das Gesetz verletzt, daß es die Eigentümer der übrigen acht Häuser nicht am Verfahren beteiligt hat (§ 43 Abs. 1, Abs. 4 Nr. 1 WEG, § 27 Satz 2 FGG, §§ 550, 551 Nr. 5 ZPO).
1. Die Antragsteller machen gegen die Antragsgegner Ansprüche auf Beseitigung von baulichen Veränderungen und auf Übernahme höherer Beiträge zu den Lasten und Kosten der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums geltend; Gegenstand des Verfahrens sind somit die sich aus der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und aus der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ergebenden Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander. In einem solchen unter § 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG fallenden Verfahren sind gemäß § 43 Abs. 4 Nr. 1 WEG sämtliche Wohnungseigentümer einer Anlage, also auch die Eigentümer der übrigen acht Häuser, am Verfahren materiell beteiligt. Das Landgericht hätte sie von Amts wegen auch formell am Verfahren beteiligen, ihnen insbesondere (über den Verwalter als Zustellungsvertreter) die Beschwerdeschrift, die Ladung zum Termin vom 8.7.1987 und den Beschluß vom 1.12.1987 bekanntmachen müssen. Die Notwendigkeit der Beteiligung aller Wohnungseigentümer ergibt sich aus § 45 Abs. 2 Satz 2 WEG, wonach die Entscheidung über die Beseitigung oder Nichtbeseitigung der baulichen Veränderungen und über eine etwaige Änderung des Kostenverteilungsschlüssels für und gegen alle Wohnungseigentümer wirkt. Die Beteiligung ist außerdem ein Gebot der Gewährung rechtlichen Gehörs und der Sachaufklärung (§ 12 FGG). Einer der Fälle, in denen die Beteiligung aller Wohnungseigentümer nicht mehr erforderlich ist (vgl. BayObLG Rpfleger 1976, 291) oder von vornherein nicht alle Wohnungseigentümer am Verfahren zu beteiligen sind (vgl. BayObLGZ 1961, 322/328; 1975, 177/180), ist hier nicht gegeben.
Das Landgericht hat die Zuziehung der übrigen Wohnungseigentümer zum Verfahren unterlassen. Alle Schriftsätze, die Terminsladung und die Entscheidung sind nur den Antragstellern und den Antragsgegnern über deren jeweilige Verfahrensbevollmächtigte bekanntgemacht worden. Nach einer in dem Protokoll der Eigentümerversammlung vom 3.10.1987 wiedergegebenen Äußerung des Wohnungseigentümers G. mußte dieser bei der Verhandlung vom 8.7.1987 sogar den Gerichtssaal als „Nichtbeteiligter” verlassen; ebenso soll es der Wohnungseigentümerin Be. ergangen sein.
Der Rechtsfehler des Beschwerdegerichts hat nach § 27 Satz 2 FGG, §§ 550, 551 Nr. 5 ZPO zwingend die Aufhebung der Entscheidung des Landgerichts und die Zurückverweisung zur erneuten Verhandlung und Entscheidung zur Folge (BayObLGZ 1973, 145/146 f.; BayObLG WuM 1988, 191; Jansen FGG 2. Aufl. § 27 Rn. 29 und 34; vgl. auch BGH NJW 1984, 494). Die nicht beteiligten Wohnungseigentümer haben das Verfahren weder ausdrücklich noch stillschweigend genehmigt. Soweit der Senat in früheren Entscheidungen darauf abgestellt hat, ob die angefochtene Entscheidung auf dem Verfahrensmangel beruht (BayObLGZ 1975, 161/164; Augustin WEG § 43 Rn. 105) wird daran nicht mehr festgehalten. Die Zurückweisung könnte auch an das Amtsgericht erfolgen, das den gleichen Verfahrensfehler begangen hat (vgl. Jansen § 27 Rn. 52 und § 25 Rn. 13, jeweils m.Nachw.). Der Senat hält dies aber, da keine umfangreichen Ermittlungen mehr erforderlich sind, nicht für geboten.
2. Das Beschwerdegericht wird auch über die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu entscheiden haben. Die mit den Vorinstanzen übereinstimmende Festsetzung des Geschäftswerts beruht auf § 48 Abs. 2 WEG.
III.
Für das weitere Verfahren wird bemerkt:
1. Nach der neuen Rechtsprechung des Senats (Beschluß vom 7.12.1987, NJW-RR 1988, 1151) ist die mündliche Verhandlung in Wohnungseigentumssachen öffentlich (ebenso OLG Hamm OLGZ 1988, 185). Seine frühere gegenteilige Meinung (WEM 1982, 114) hat der Senat aufgegeben. Das Beschwerdegericht wird also nunmehr in öffentlicher Sitzung zu verhandeln haben.
2. Das Beschwerdegericht hat die Antragsgegner dem Antrag entsprechend verpflichtet, die baulichen Veränderungen der in der Teilungserklärung als Keller ausgewiesenen Räume in Wohnungen rückgängig zu machen. Ein solcher Anspruch kann nur bestehen, wenn die Antragsgegner bauliche Veränderungen am gemeinschaftlichen Eigentum vorgenommen haben (§ 22 Abs. 1 Satz. 1 WEG, § 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB). Dies ist aber hier, auch nach dem Vortrag der Antragsteller, offensichtlich nicht der Fall. Die Antragsgegner haben Veränderungen jeweils nur im Inneren ihrer Häuser und damit im Bereich ihres Sondereigentums vorgenommen. Gemeinschaftliches Eigentum sind im Inneren allenfalls die sogenannten konstruktiven Teile des Gebäudes, also die Zwischendecken und tragenden Wände (vgl. BGHZ 50, 56/59 f.). Selbst soweit die Antragsgegner in diese konstruktiven Teile eingegriffen haben sollten, müßten die Antragsteller dies möglicherweise gemäß § 22 Abs. 1 Satz 2 WEG dulden.
Den Antragstellern geht es aber ersichtlich in erster Linie nicht um die Beseitigung von Einbauten und sonstigen Veränderungen in den Räumen der Untergeschosse; sie wollen den Antragsgegnern vielmehr die Nutzung dieser Räume zu Wohnzwecken (Vermietung als Ferienwohnungen) untersagen lassen (§ 15 Abs. 1, Abs. 3 WEG). Dies ist etwas anderes als die Verpflichtung zur Beseitigung baulicher Veränderungen (vgl. Senatsbeschluß vom 5.3.1987 BReg. 2 Z 111/86, insoweit in WuM 1988, 177 ff. nicht mitabgedruckt). Es kann auf sich beruhen, ob der Antrag wie das Amtsgericht meint in diesem Sinne ausgelegt werden kann. Denn das Beschwerdegericht hat nunmehr Gelegenheit, diesen Punkt aufzuklären und auf eine sachdienliche Antragstellung hinzuwirken. Ein Verstoß gegen das Verbot der Schlechterstellung läge in der Antragsänderung und einer ihr entsprechenden Verpflichtung der Antragsgegner entgegen deren Ansicht nicht.
3. Die Antragsgegner hätten die Nutzung der im Untergeschoß gelegenen Räume zu Wohnzwecken gemäß § 15 Abs. 3 WEG dann zu unterlassen, wenn dies einer nach § 5 Abs. 4, § 8 Abs. 2 Satz 1, § 10 Abs. 1 Satz 2, § 15 Abs. 1 WEG getroffenen, für alle Wohnungseigentümer verbindlichen Gebrauchsregelung für diese Räume widerspräche und wenn die Nutzung als Wohnräume die übrigen Wohnungseigentümer mehr störte oder sonst beeinträchtigte als die Nutzung als „Kellerräume” (vgl. BayObLG ZMR 1985, 206/207; BayObLG NJW-RR 1988, 140). Im vorliegenden Fall sind die Einheiten in Abschnitt II 1 a bis m der Teilungserklärung teils als Einfamilienhaus/Doppelhaushälfte ohne Keller, teils als Einfamilienhaus/Doppelhaushälfte mit Keller beschrieben. Nach der ständigen Rechtsprechung des Senats (vgl. z. B. BayObLGZ 1982, 1/4 f. m.Nachw.; 1983, 73/78; BayObLG NJW-RR 1988, 140; ebenso KG ZMR 1986, 296 und 1987, 384; OLG Stuttgart NJW 1987, 385; OLG Zweibrücken ZMR 1987, 228) ist der näheren Beschreibung eines Wohnungs- oder Teileigentums in der Teilungserklärung im allgemeinen eine entsprechende Zweckbestimmung (Gebrauchsregelung nach § 15 Abs. 1 WEG) mit Vereinbarungscharakter zu entnehmen, soweit dem nicht der Inhalt der Gemeinschaftsordnung entgegensteht. Die Ansicht des Landgerichts, daß es auch im vorliegenden Fall so sei, begegnet keinen grundsätzlichen rechtlichen Bedenken. Es ist nicht nur in der Teilungserklärung im engeren Sinne (Abschnitt II der notariellen Urkunde), sondern auch in der Gemeinschaftsordnung (Abschnitt IV) von „Kellerräumen” die Rede. In Abschnitt II 2 der Teilungserklärung ist allerdings bei der Bezugnahme auf die Abgeschlossenheitsbescheinigung des Landratsamts vom 7.7.1977 auch von „Zweifamilienhäusern” die Rede. Damit wird die Bedeutung der Bezeichnung „Kellerräume” als Zweckbestimmung fraglich, weil bei den hier in Rede stehenden Häusern nur die „Kellerräume” als zweite Wohnung in Betracht kommen. Gegen eine Auslegung der Beschreibung mit „Keller” bzw. „Kellerräume” als verbindliche Zweckbestimmung spricht, daß diese Räume in vollem Umfang über der Erdoberfläche liegen, wie das Amtsgericht festgestellt hat. Schließlich ist auch zu berücksichtigen, daß sich die umstrittenen Räume in selbständigen Hauseinheiten und nicht etwa im Untergeschoß eines Appartementhauses befinden, und daß die Gemeinschaftsordnung den Eigentümern auch im übrigen weitestgehende Freiheit bei der Nutzung ihres Sondereigentums einräumt.
Das Beschwerdegericht wird gegebenenfalls auch den Einwand zu prüfen haben, daß die Antragsteller ihren Anspruch auf Unterlassung der Nutzung zu Wohnzwecken verwirkt haben. Verwirkung wäre nicht schon dadurch eingetreten, daß die Antragsteller über mehrere Jahre hinweg nichts gegen die Nutzung unternommen haben. Zur Untätigkeit über längere Zeit müßten vielmehr besondere Umstände hinzutreten, aufgrund derer die verspätete Geltendmachung gegen Treu und Glauben verstoßen würde (vgl. Palandt/Heinrichs BGB 47. Aufl. § 242 Anm. 9 a m.w.Nachw.). Die Antragsgegner verweisen in diesem Zusammenhang auf das Schreiben der Antragsteller an die Stadt Gr. vom 31.10.1979. In diesem Schreiben haben die Antragsteller zu einer geplanten Änderung des Bebauungsplans Stellung genommen, gegen die Nutzungsänderung der Häuser der Antragsgegner durch Ausbau des Untergeschosses aber keine Einwendungen erhoben. Sollte sich die Nutzungsänderung aus den übersandten Unterlagen ergeben haben, dann könnten die Antragsteller durch ihr Schweigen dazu einen Anspruch auf Untersagung der Nutzung zu Wohnzwecken verwirkt haben. Das Beschwerdegericht wird gegebenenfalls auch dazu die erforderlichen Feststellungen zu treffen haben; der Senat weist in diesem Zusammenhang auf die Begründung zur Bebauungsplanänderung Nr. 1 der Stadt Gr. vom 24.2.1980 (Blatt 62/63 d.A.) hin.
4. Das Beschwerdegericht hat die Antragsgegner auch „zur Änderung der Kostenübernahme entsprechend der tatsächlich vorhandenen und genutzten Wohneinheiten ab März 1986 für alle gemeinschaftlichen Kosten” verpflichtet. Gemeint ist die Verpflichtung (Verurteilung), einer Änderung des gesetzlichen oder des in der Gemeinschaftsordnung niedergelegten Kostenverteilungsschlüssels zuzustimmen. Der Entscheidungssatz ist inhaltlich zu unbestimmt und wäre aus diesem Grunde aufzuheben gewesen. Auch liegt ein Widerspruch darin, den Antragsgegnern einerseits die Nutzung der Untergeschosse zu Wohnzwecken zu untersagen, sie andererseits aber wegen dieser erhöhten Nutzungsmöglichkeit ohne zeitliche Begrenzung in größerem Maße als die übrigen Wohnungseigentümer zu den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums heranzuziehen. Im übrigen könnte wegen § 45 Abs. 3 WEG, § 894 ZPO die Verpflichtung, einen größeren Lasten- und Kostenanteil zu tragen, nicht rückwirkend, sondern erst ab Rechtskraft der Entscheidung wirksam werden.
Ein Wohnungseigentümer hat gegen die übrigen Teilhaber der Gemeinschaft einen Anspruch auf Änderung von Vereinbarungen und Beschlüssen, wenn außergewöhnliche Umstände ein Festhalten an der bestehenden Regelung als grob unbillig und damit als gegen Treu und Glauben verstoßend erscheinen lassen (vgl. BGHZ 95, 137/141 ff.; BayObLGZ 1987, 66/69 m.w.Nachw.). Bei der Prüfung, ob diese Voraussetzungen gegeben sind, ist ein strenger Maßstab anzulegen. Gegen einen entsprechenden Anspruch der Antragsteller für den Fall, daß die Antragsgegner die Räume im Untergeschoß weiterhin zu Wohnzwecken nutzen dürfen, spricht schon, daß nach Abschnitt IV 2h der notariellen Urkunde ein großer Teil der Bewirtschaftungskosten ohnehin für jedes Haus gesondert abgerechnet wird. Für die übrigen Lasten und Kosten der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 16 Abs. 2 WEG) sieht die Gemeinschaftsordnung keinen vom Gesetz abweichenden Kostenverteilungsschlüssel vor. Auch ein Anspruch auf Änderung des gesetzlichen Schlüssels wird nicht allgemein und von vornherein in jedem Fall auszuschließen sein (vgl. BayObLG aaO, wo der Senat einen vereinbarten, aber mit dem Gesetz übereinstimmenden Kostenverteilungsschlüssel abgeändert hat). Jedoch wird die Feststellung, daß der gesetzliche Kostenverteilungsschlüssel grob unbillig sei und gegen Treu und Glauben verstoße, nur ganz ausnahmsweise geboten sein (vgl. wiederum BayObLG aaO). Daß von zwei mit einem gleich großen Miteigentumsanteil verbundenen Einheiten die eine nur von wenigen, die andere aber von vielen Personen genutzt wird, reicht dazu in der Regel nicht aus. Denn das Gesetz stellt nicht auf die Wohnfläche und nicht auf die Zahl der Bewohner, sondern auf die Größe des Miteigentumsanteils ab.
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